Las métricas esenciales de una inversión en alquiler
La rentabilidad bruta permite comparar rápidamente inmuebles, pero puede ocultar costes relevantes. La rentabilidad neta utiliza el ingreso operativo después de gastos, mientras que el flujo de caja incorpora también la deuda. Analizarlas conjuntamente evita confundir un porcentaje atractivo con una operación que exige aportar dinero cada mes.
Rentabilidad brutaAlquiler anual ÷ precio de compra × 100
Rentabilidad netaIngreso operativo neto ÷ coste de adquisición × 100
Cash-on-cashFlujo de caja anual ÷ efectivo aportado × 100
Prueba qué pasa cuando cambian los supuestos
Una inversión no debería depender de que todo salga exactamente según lo previsto. El informe permite tensionar el alquiler, la ocupación, los gastos y el tipo de interés, y calcular la renta y la ocupación necesarias para alcanzar el equilibrio.
- Compara el alquiler esperado con referencias aportadas.
- Mide si el ingreso operativo cubre la deuda.
- Estima patrimonio, deuda pendiente y salida a largo plazo.
- Documenta cada fórmula y estimación utilizada.