Comprar vivienda nueva vs segunda mano: la diferencia fiscal
Comparar comprar vivienda nueva vs segunda mano exige mirar más allá del precio anunciado. La vivienda nueva tributa normalmente por IVA y por la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, mientras la vivienda usada suele tributar por Transmisiones Patrimoniales Onerosas. IVA, AJD e ITP no tienen el mismo tipo, base ni administración competente.
La Agencia Tributaria indica que la venta de vivienda nueva soporta un IVA del 10 % con carácter general, incluidas hasta dos plazas de garaje y anexos transmitidos conjuntamente; determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública tributan al 4 %. La compra usada paga ITP a la Hacienda correspondiente al lugar donde se encuentra el inmueble.
El AJD y el ITP varían por comunidad autónoma. Algunas aplican porcentajes únicos; otras, escalas por tramos y beneficios condicionados. Por eso no existe una respuesta nacional a la pregunta de cuál paga menos impuestos. Hay que fijar ubicación, fecha, tipo de vivienda, valor fiscal y circunstancias del comprador.
Qué se considera vivienda nueva o usada
En términos fiscales, nueva no significa simplemente recién reformada o nunca ocupada por el comprador. La clave suele ser si se trata de la primera entrega realizada por el promotor una vez terminada la construcción o rehabilitación en los términos tributarios. Una vivienda físicamente moderna puede constituir una segunda entrega y tributar por TPO; una rehabilitación empresarial que cumpla requisitos puede seguir otro tratamiento.
La calificación debe comprobarse antes de reservar. Si vende una empresa, eso no implica automáticamente IVA: algunas segundas entregas están sujetas pero exentas y pueden tributar por TPO, salvo supuestos específicos. La AEAT ofrece un calificador inmobiliario porque la respuesta depende de la naturaleza de la entrega, el vendedor y posibles renuncias a la exención.
En obra nueva sobre plano también importa el momento de los pagos. Los anticipos suelen llevar el IVA correspondiente y deben quedar documentados. No basta con conocer el precio final; el contrato debe explicar calendario, impuestos, fecha de entrega, consecuencias del retraso y garantías de las cantidades entregadas.
Gastos comunes y gastos diferentes
Ambas compras suelen generar escritura de compraventa, inscripción registral y, si hay hipoteca, tasación. Los aranceles dependen del valor y del trabajo realizado, por lo que conviene pedir provisiones concretas. Una gestoría de compraventa puede contratarse para tramitar impuestos e inscripción, pero no debe confundirse con los gastos de formalización del préstamo que la Ley 5/2019 asigna al prestamista.
La obra nueva puede requerir pagos por reserva y entregas durante la construcción. El comprador debe confirmar licencia, descripción del inmueble, memoria de calidades, seguro decenal cuando proceda, licencia de primera ocupación o documento equivalente y situación registral. También debe presupuestar elementos que a veces no están incluidos: iluminación, mamparas, electrodomésticos, climatización, mobiliario o altas de suministros.
La segunda mano puede estar disponible antes, pero exige revisar conservación, instalaciones, IBI, comunidad, actas y derramas. Una reforma no es un impuesto, aunque forma parte del efectivo necesario para que la vivienda cumpla el uso previsto. Un precio menor puede dejar de ser ventaja si cubierta, fachada, ascensor o instalaciones requieren actuaciones relevantes.
Ejemplo completo: dos viviendas de 250.000 €
Comparamos dos viviendas situadas en Castilla-La Mancha, cada una con precio de 250.000 €, usando tipos generales y supuestos didácticos. En la nueva aplicamos IVA del 10 % y AJD autonómico del 1,5 %. En la usada aplicamos el ITP general del 9 %. Suponemos que precio y base imponible coinciden y que no existe beneficio fiscal.
Vivienda nueva: IVA = 250.000 × 0,10 = 25.000 €. AJD = 250.000 × 0,015 = 3.750 €. Añadimos 900 € de notaría de compraventa, 550 € de registro y 400 € de tasación. El desembolso antes de equipamiento es 250.000 + 25.000 + 3.750 + 900 + 550 + 400 = 280.600 €.
Vivienda usada: ITP = 250.000 × 0,09 = 22.500 €. Con los mismos supuestos de 900 € de notaría, 550 € de registro y 400 € de tasación, el total antes de reforma es 250.000 + 22.500 + 900 + 550 + 400 = 274.350 €. En esta primera capa, la usada exige 6.250 € menos.
Ahora incorporamos puesta a punto. Estimamos 6.000 € para equipar la vivienda nueva y 15.000 € de reforma en la usada. El coste preparado para entrar sería 286.600 € en la nueva y 289.350 € en la usada. La ventaja cambia de signo: la nueva queda 2.750 € por debajo. El resultado no demuestra que siempre sea más barata; muestra por qué impuestos y reforma deben compararse juntos.
Si el banco presta el 80 % del precio —200.000 €—, el efectivo necesario sería 86.600 € para la nueva y 89.350 € para la usada en estos escenarios. No se ha incluido comisión de agencia, seguros, mudanza, intereses durante esperas, garaje separado ni diferencias de tasación. Cada cifra debe sustituirse por contrato, valor fiscal, oferta bancaria y presupuestos reales.
Comprar vivienda nueva vs segunda mano con financiación
El porcentaje financiado no suele cubrir impuestos ni puesta a punto. Además, la entidad puede limitar el préstamo en función del menor entre precio y tasación, de su política de riesgos y de la solvencia del hogar. Una tasación inferior puede aumentar la entrada, aunque los impuestos se calculen con otras reglas.
La vivienda sobre plano añade una variable temporal. Las entregas anticipadas inmovilizan ahorro antes de recibir el inmueble y pueden coexistir con el alquiler actual. Calcula el coste de ambos pagos, el margen ante retrasos y la validez temporal de una aprobación hipotecaria. Una oferta bancaria obtenida al reservar puede no mantenerse hasta la entrega.
En segunda mano, el plazo suele ser menor, pero una reforma puede retrasar la ocupación. Si se financia obra, separa su coste y condiciones de la hipoteca de adquisición. Compara TAE, vinculaciones y cuota bajo tensión; una diferencia fiscal pequeña no compensa una financiación sensiblemente más cara.
Garantías y comprobaciones antes de firmar
La Ley de Ordenación de la Edificación exige garantías para determinadas cantidades anticipadas destinadas a construir viviendas. El promotor debe canalizarlas mediante cuenta especial y garantizar su devolución, con impuestos e interés legal, mediante seguro de caución o aval cuando concurren los requisitos legales. El comprador debe recibir un documento individualizado que identifique la garantía.
La misma ley contempla responsabilidades por daños materiales relacionados con ejecución, habitabilidad y estructura durante distintos plazos, pero no cubre cualquier desperfecto ni sustituye la revisión de entrega. Documenta defectos, compara la vivienda terminada con planos y memoria de calidades, y conserva comunicaciones y acta de entrega de llaves.
En usada, solicita nota simple para conocer titularidad, derechos y limitaciones inscritos; certificado de deuda de comunidad; IBI; actas; información catastral y situación de ocupación o arrendamiento. Una vivienda sin garantía de promotor no significa ausencia de derechos, pero la antigüedad, el contrato y la naturaleza del defecto condicionan las reclamaciones.
Cómo decidir con el coste total
Crea dos columnas con el mismo alcance: precio, impuestos, notaría, registro, tasación, gestoría propia, equipamiento, reforma y coste de esperar hasta poder ocupar. Añade después comunidad, IBI, eficiencia energética y mantenimiento previsto durante el horizonte de uso. No mezcles un piso nuevo terminado con uno usado que todavía necesita obra sin valorar esa diferencia.
La calculadora de Ladrillo Claro permite cambiar entre vivienda nueva y usada, comunidad y precio, dejando visible cada fórmula. Su estimación debe confirmarse con el contrato, la Hacienda autonómica, el valor de referencia cuando corresponda y los presupuestos de profesionales.
Prueba un escenario adverso: subida del presupuesto de reforma, retraso de entrega, tasación inferior o pérdida de un tipo reducido. Conserva una reserva después de firmar. La opción adecuada no es necesariamente la de menor impuesto, sino la que satisface tus necesidades con un coste total y un riesgo que puedas asumir.
Fiscalidad y fecha de actualización
En vivienda usada, los tipos y beneficios de ITP cambian entre comunidades autónomas y territorios forales. En vivienda nueva, el IVA general de vivienda es estatal, pero el AJD depende de la comunidad. Canarias utiliza IGIC y tiene particularidades; Ceuta y Melilla cuentan con reglas propias. Los ejemplos de Castilla-La Mancha no deben trasladarse a otra ubicación.
Información fiscal y normativa revisada el 6 de septiembre de 2026. Comprueba cambios posteriores y requisitos personales antes de firmar arras o entregar anticipos. La naturaleza de una operación concreta puede modificar IVA, TPO o AJD, especialmente en rehabilitaciones, transmisiones empresariales, renuncias a exención y vivienda protegida.
Conclusión: compara viviendas listas para el mismo uso
La vivienda nueva del ejemplo soporta 28.750 € de IVA y AJD; la usada, 22.500 € de ITP. Sin embargo, después de equipamiento y reforma, los costes totales quedan en 286.600 € y 289.350 €. La diferencia fiscal por sí sola no decide.
Compara dos inmuebles preparados para entrar, en la misma fecha y con financiación equivalente. Añade riesgos contractuales, estado del edificio, eficiencia y tiempo de espera. Así la elección entre nueva y segunda mano se basa en el coste completo y no en un porcentaje aislado.