Cómo tributa el alquiler de una vivienda en el IRPF
Para entender cómo tributa el alquiler de una vivienda en el IRPF hay que partir de los ingresos íntegros, restar los gastos fiscalmente deducibles y la amortización y aplicar, si procede, la reducción por arrendamiento destinado a vivienda habitual. El resultado se integra en la base imponible general del propietario, no en la base del ahorro.
Este cálculo fiscal no coincide necesariamente con la rentabilidad ni con el dinero disponible. La amortización reduce el rendimiento declarado sin ser un pago del año; en cambio, la devolución de principal de la hipoteca consume caja pero no es un gasto deducible. Separar fiscalidad, operación y financiación evita duplicidades.
La guía se centra en un propietario residente que obtiene rendimientos del capital inmobiliario. Si el arrendamiento se organiza como actividad económica con al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, o si el propietario es no residente, el tratamiento puede cambiar y debe estudiarse aparte.
De los ingresos al rendimiento neto
Los ingresos íntegros incluyen las rentas cobradas y las cantidades que el inquilino satisfaga por bienes o servicios cedidos con el inmueble cuando correspondan al propietario. También deben considerarse importes repercutidos según el contrato. No declares solo la transferencia mensual si existen otros conceptos que forman parte del rendimiento.
La fórmula básica es rendimiento neto = ingresos íntegros − gastos deducibles − amortización fiscal. Si el resultado es positivo y el contrato cumple los requisitos de vivienda habitual, puede aplicarse la reducción correspondiente. Si es negativo, no se aplica la reducción, aunque el saldo puede tener efectos fiscales conforme a las reglas generales del impuesto.
Conserva contrato, justificantes bancarios, recibos, facturas, pólizas, liquidaciones y cuadro de amortización. La deducción exige relación con la obtención del ingreso y acreditación suficiente. Un gasto económico real puede no ser deducible en ese ejercicio si falta el requisito temporal, documental o material.
Gastos deducibles del alquiler de vivienda
La Agencia Tributaria incluye, entre otros, intereses y gastos de financiación, conservación y reparación, tributos no estatales como IBI y determinadas tasas, seguros, administración, defensa jurídica, servicios, suministros asumidos por el propietario y saldos de dudoso cobro cuando se cumplen las condiciones. Las sanciones no son deducibles.
La conservación mantiene el uso normal o sustituye elementos existentes, como pintar o reparar una instalación. Una ampliación o mejora aumenta el valor o la capacidad del inmueble y no se deduce de una vez como reparación; se recupera, en su caso, mediante amortización. La factura y la descripción técnica ayudan a justificar la clasificación.
Los intereses no son la cuota completa. El principal amortizado reduce la deuda y no se resta como gasto del rendimiento inmobiliario. Además, los intereses, financiación, conservación y reparación tienen límites específicos vinculados a los ingresos íntegros de cada inmueble, con posible traslado del exceso a ejercicios siguientes dentro del plazo previsto.
Los gastos se atribuyen al periodo en que la vivienda está alquilada según los criterios de la AEAT. Durante los días vacíos puede proceder imputación de renta inmobiliaria y no la deducción proporcional de diversos gastos. Por eso conviene registrar fechas exactas de contratos, entradas, salidas y disponibilidad.
Cómo se calcula la amortización fiscal
La amortización reconoce la depreciación del edificio por uso y paso del tiempo. El suelo no se amortiza. Para un inmueble, se compara el coste de adquisición satisfecho atribuible a construcción con el valor catastral de construcción; la referencia anual se aplica sobre el mayor, respetando la normativa, el periodo alquilado y el límite acumulado.
El coste de adquisición satisfecho incluye precio, gastos y tributos inherentes a la compra y, en su caso, inversiones y mejoras, pero debe excluir la parte correspondiente al suelo. Si la escritura no separa suelo y construcción, suele utilizarse la proporción que ambos valores representan en el recibo del IBI.
La información oficial de Renta 2025 incorpora el criterio del Tribunal Supremo que permite un porcentaje entre el 1 % mínimo y el 3 % máximo en los supuestos descritos, y recuerda que la amortización deducida reduce el valor de adquisición al calcular una futura ganancia patrimonial. Elegir una cifra no es inocuo: afecta al rendimiento anual y a la eventual transmisión.
El mobiliario cedido con la vivienda sigue reglas propias y no debe mezclarse con el edificio. Conserva inventario, facturas, fecha de puesta en uso y cuadro de amortización. Si el inmueble estuvo alquilado solo parte del año, prorratea los importes conforme a los días que correspondan.
Ejemplo completo de IRPF de un alquiler
Supongamos una vivienda alquilada todo 2026 por 1.000 € al mes. Ingresos íntegros = 1.000 × 12 = 12.000 €. El propietario paga intereses hipotecarios por 1.800 €, comunidad 720 €, IBI y tasa de residuos 450 €, seguro 250 €, reparaciones justificadas 800 € y gestión 600 €.
Gastos deducibles antes de amortización = 1.800 + 720 + 450 + 250 + 800 + 600 = 4.620 €. No se incluye la devolución del principal del préstamo. Tampoco se añaden aquí mejoras que deban incorporarse al valor amortizable.
La vivienda costó 170.000 € y los gastos y tributos de adquisición fueron 15.000 €: coste total = 185.000 €. Según el IBI, la construcción representa el 70 %: coste de adquisición atribuible a construcción = 185.000 × 70 % = 129.500 €. El valor catastral de construcción es 90.000 €, por lo que la base mayor es 129.500 €.
Usando para este ejemplo el porcentaje máximo del 3 %, amortización anual = 129.500 × 3 % = 3.885 €. Rendimiento neto = 12.000 − 4.620 − 3.885 = 3.495 €. Las cifras reales deben ajustarse al porcentaje aplicable, documentación, titularidad y días alquilados.
Si el contrato se celebró a partir del 26 de mayo de 2023 y solo cumple la regla general, reducción = 3.495 × 50 % = 1.747,50 €. Rendimiento neto reducido que se integra en la base general = 3.495 − 1.747,50 = 1.747,50 €. No significa que el impuesto sea esa cantidad: la cuota depende del resto de rentas, mínimos, escala estatal y autonómica y circunstancias personales.
Si fuera un contrato anterior al 26 de mayo de 2023 con derecho al régimen del 60 %, rendimiento reducido = 3.495 × 40 % = 1.398 €. La fecha del contrato y el cumplimiento de requisitos cambian el resultado, por lo que no debe aplicarse automáticamente el porcentaje más favorable.
Reducciones del 50 %, 60 %, 70 % y 90 %
Para contratos de vivienda celebrados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50 % sobre el rendimiento neto positivo. Puede elevarse al 90 % en determinados nuevos contratos en zona tensionada con reducción de renta superior al 5 % respecto del contrato anterior, una vez realizada la actualización que corresponda.
La reducción puede ser del 70 % en supuestos regulados, como primer alquiler de vivienda en zona tensionada a una persona de 18 a 35 años, o determinados alquileres sociales concertados con Administraciones o entidades sin fines lucrativos. Puede ser del 60 % si la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación que finalizó en los dos años anteriores al contrato y se cumplen los requisitos.
Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 mantienen, con carácter general y según su régimen, la reducción del 60 %. Las reducciones solo operan sobre rendimientos netos positivos calculados e incluidos correctamente por el contribuyente antes de una comprobación. No cubren ingresos omitidos o gastos indebidamente deducidos regularizados después.
La reducción exige destino de vivienda habitual. La AEAT excluye alquileres turísticos y de temporada por no satisfacer una necesidad permanente. También existen reglas específicas cuando el arrendatario es una persona jurídica: debe quedar identificado y acreditado el uso exclusivo como vivienda de personas físicas determinadas.
Qué ocurre si la vivienda está vacía parte del año
Cuando el inmueble permanece a disposición del propietario durante parte del ejercicio, puede existir imputación de renta inmobiliaria por esos días. La AEAT recoge porcentajes del 2 % o del 1,1 % según las circunstancias del valor catastral, aplicados proporcionalmente al periodo no alquilado. No es una renta cobrada, sino una imputación legal.
A la vez, muchos gastos del alquiler se prorratean por los días efectivamente arrendados. En el manual oficial, amortización, intereses, seguro, comunidad, IBI y suministros se vinculan al periodo alquilado en los términos indicados. No es correcto deducir automáticamente doce meses si solo hubo contrato durante nueve.
Una reparación anterior al contrato puede requerir analizar si estuvo dirigida exclusivamente a obtener futuros rendimientos y qué reglas temporales se aplican. Documenta anuncios, encargo de comercialización, facturas, contrato y disponibilidad. La mera intención de alquilar no convierte todos los costes del periodo vacío en deducibles.
Alquiler habitual, temporal, turístico y actividad económica
El artículo 27 de la Ley del IRPF considera el arrendamiento actividad económica, a estos efectos, cuando se utiliza al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa para ordenarlo. Tener varios inmuebles, usar una plataforma o contratar servicios externos no sustituye por sí solo ese requisito legal.
También conviene distinguir residencia fiscal. Esta guía trata el IRPF de residentes. Un propietario no residente se rige por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, con reglas, modelos y posibles deducciones diferentes según su residencia y situación.
Variaciones autonómicas y documentación
El rendimiento del alquiler se integra en un impuesto estatal parcialmente cedido, por lo que la cuota final combina escala estatal y escala autonómica. Las comunidades autónomas pueden aprobar deducciones propias y cambian los tramos, mínimos y requisitos. No extrapoles el impuesto de otro propietario con diferente residencia o renta.
Guarda contrato, referencia catastral, recibo de IBI con desglose de suelo y construcción, escritura, tributos y gastos de adquisición, facturas de mejora, recibos, extractos y certificados bancarios. El informe de Ladrillo Claro puede ordenar los datos económicos, pero la declaración debe revisarse con la normativa y documentación personal aplicables.
Contenido fiscal y normativo revisado el 12 de octubre de 2026. La información oficial disponible corresponde, entre otras fuentes, al Manual de Renta 2025 publicado en 2026 y a la Ley del IRPF consolidada. La norma puede cambiar antes de presentar una declaración futura; verifica siempre el ejercicio, la comunidad autónoma y la situación concreta.
Errores que alteran el resultado
Los errores más habituales son restar toda la cuota hipotecaria, amortizar el suelo, deducir mejoras como reparación, aplicar gastos de doce meses a un alquiler parcial, olvidar la imputación por días vacíos, usar una reducción que no corresponde al contrato o confundir rendimiento reducido con impuesto final.
Prepara una conciliación sencilla: ingresos cobrados y devengados, gastos por categoría, amortización separada y reducción identificada con su requisito. Después compara el rendimiento fiscal con el flujo de caja. Si no coinciden, la diferencia debe explicarse por amortización, principal hipotecario, inversiones u otras partidas temporales.
En el ejemplo, el alquiler genera 12.000 €, el rendimiento neto es 3.495 € y el rendimiento reducido general es 1.747,50 €. Ninguna de esas cifras es la cuota de IRPF ni la rentabilidad del inmueble. Nombrar cada resultado evita decisiones y declaraciones equivocadas.