Cómo calcular la rentabilidad real de un piso para alquilar

Qué significa calcular la rentabilidad real de un piso

Calcular la rentabilidad real de un piso para alquilar exige algo más que dividir doce mensualidades entre el precio anunciado. Ese porcentaje rápido sirve como primera criba, pero omite los impuestos de compra, los meses sin inquilino, la comunidad, el IBI, el seguro, las reparaciones y, si existe hipoteca, las cuotas que salen de la cuenta cada mes.

La palabra «rentabilidad» puede referirse a indicadores distintos. La rentabilidad bruta compara la renta anual con un precio; la rentabilidad neta descuenta gastos operativos; el flujo de caja incorpora la financiación; y el cash-on-cash mide el efectivo anual respecto al dinero que realmente has aportado. Ninguno sustituye a los demás. Una inversión puede mostrar una rentabilidad neta aceptable y, al mismo tiempo, producir caja negativa por una hipoteca elevada.

Para evitar conclusiones engañosas hay que fijar tres cosas antes de calcular: qué dinero se considera invertido, qué ingresos son razonablemente cobrables y qué gastos corresponden al propietario. Después conviene separar el rendimiento del inmueble de la forma de financiarlo y de la tributación personal.

Fórmula para calcular la rentabilidad real de un piso

El primer denominador debe ser el coste total de adquisición, no solo el precio. La fórmula es: inversión total = precio de compra + impuestos + notaría y registro + honorarios de adquisición + reforma inicial + mobiliario necesario. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de una vivienda usada depende de la comunidad autónoma, del perfil del comprador y de posibles tipos reducidos; en vivienda nueva intervienen IVA y, en su caso, Actos Jurídicos Documentados. Confirma siempre el cálculo en la administración autonómica y en la documentación de la operación.

La rentabilidad bruta sobre coste total se obtiene así: alquiler anual teórico ÷ inversión total × 100. Es más prudente que dividir por el precio, aunque todavía no descuenta gastos. Para llegar a la rentabilidad neta operativa: (alquiler efectivo − gastos operativos) ÷ inversión total × 100. El alquiler efectivo debe descontar una hipótesis de vacancia y posibles impagos; los gastos operativos incluyen los costes necesarios para mantener el activo alquilable.

La Agencia Tributaria distingue entre gasto fiscalmente deducible y salida económica. Para medir la inversión debes registrar cualquier coste real, aunque su tratamiento fiscal sea diferente. Una mejora puede aumentar el valor de adquisición y recuperarse mediante amortización, mientras una reparación destinada a mantener el uso normal puede tener otro tratamiento. No conviene alterar la rentabilidad económica para que coincida artificialmente con la declaración de IRPF.

Ejemplo completo de rentabilidad de un piso alquilado

Supongamos una vivienda usada con precio de 180.000 €. Para este ejemplo meramente ilustrativo aplicamos un ITP del 7 %, es decir, 12.600 €; añadimos 2.000 € de notaría, registro y otras gestiones, y 8.000 € de reforma y mobiliario. La inversión total asciende a 202.600 €. El tipo real de ITP puede ser distinto según la comunidad autónoma y las circunstancias del comprador, por lo que este 7 % no debe reutilizarse sin verificarlo.

El alquiler previsto es de 950 € mensuales. El ingreso anual teórico es 950 × 12 = 11.400 €. Si alguien divide 11.400 entre 180.000 obtiene un 6,33 % bruto. Al utilizar el coste completo, 11.400 ÷ 202.600 × 100, la rentabilidad bruta baja al 5,63 %. La diferencia no procede del alquiler: aparece porque el segundo cálculo reconoce todo el dinero necesario para adquirir y preparar el piso.

Ahora incorporamos una vacancia del 5 %, equivalente a 570 € anuales. Estimamos 720 € de comunidad, 450 € de IBI, 220 € de seguro, 900 € de mantenimiento y pequeñas reparaciones, y 500 € de reserva para electrodomésticos o reposiciones. Los gastos y pérdidas operativas suman 3.360 €: 570 + 720 + 450 + 220 + 900 + 500.

El ingreso operativo neto es 11.400 − 3.360 = 8.040 €. La rentabilidad neta operativa es 8.040 ÷ 202.600 × 100 = 3,97 %. Este indicador permite comparar el inmueble con otro antes de considerar la hipoteca y el IRPF, siempre que ambos utilicen criterios de gastos equivalentes.

El resultado no afirma que todos esos gastos ocurrirán exactamente cada año. La reserva de 500 € puede no gastarse este ejercicio y resultar insuficiente cuando haya que sustituir una caldera. Su función es evitar que varios años aparentemente excelentes oculten un desembolso previsible pero irregular.

Hipoteca, flujo de caja y cash-on-cash

La rentabilidad del activo no debe confundirse con la rentabilidad del capital aportado. Imaginemos que el banco financia el 70 % del precio: 126.000 €, a un 3,10 % nominal y 25 años, sin añadir comisiones ni vinculaciones. Con el sistema francés, la cuota estimada es 604,08 € al mes, o 7.248,96 € al año.

El flujo de caja antes de impuestos es ingreso operativo neto − servicio anual de la deuda: 8.040 − 7.248,96 = 791,04 € al año, unos 65,92 € al mes. El dinero aportado es la inversión total menos el préstamo: 202.600 − 126.000 = 76.600 €. El cash-on-cash es 791,04 ÷ 76.600 × 100 = 1,03 %.

Durante el primer año también se amortizan aproximadamente 3.390,87 € de capital. Esa reducción de deuda aumenta tu patrimonio, pero no es dinero disponible para pagar una reparación. Por eso debe mostrarse aparte del flujo de caja. Sumarla al retorno económico puede ser útil para una visión patrimonial, pero presentarla como efectivo inflaría la liquidez real.

La deuda introduce apalancamiento: permite controlar el activo con menos dinero propio, pero hace que la caja sea más sensible a tipos, vacancia y gastos. Repite el cálculo con la cuota real de la FEIN, incluidos los costes de productos vinculados que vayas a soportar. Una variación de 100 € mensuales reduce el flujo anual en 1.200 €.

Fiscalidad: no uses un tipo único para todos

En IRPF, el alquiler puede generar rendimientos del capital inmobiliario cuando no constituye una actividad económica. La Agencia Tributaria parte de los ingresos íntegros y permite deducir, con requisitos y límites, gastos necesarios como intereses, conservación, tributos no estatales, seguros y amortización. Los gastos de los periodos en que el inmueble no está alquilado pueden recibir un tratamiento distinto, y las mejoras no se confunden con reparaciones.

La reducción aplicable al rendimiento neto positivo de determinados arrendamientos de vivienda depende, entre otras cuestiones, de la fecha y condiciones del contrato. Para contratos celebrados después del 26 de mayo de 2023, la Agencia Tributaria informa de un porcentaje general y de supuestos incrementados sujetos a requisitos. Esta normativa puede cambiar y no se aplica igual a alquiler turístico, de temporada, locales o situaciones gestionadas como actividad económica.

Por eso la rentabilidad antes de impuestos es comparable entre inversores, mientras la rentabilidad después de impuestos es personal. Para estimarla necesitas rendimiento fiscal, reducciones aplicables, tipo marginal, titularidad y situación concreta. Confirma el cálculo con la Agencia Tributaria o un asesor: una tasa genérica aplicada sobre el alquiler bruto puede ser materialmente errónea. Información fiscal revisada el 24 de agosto de 2026.

Escenarios que revelan el riesgo de la inversión

El escenario central del ejemplo usa un 5 % de vacancia y 1.400 € entre mantenimiento y reserva. Construye también uno favorable y otro adverso. En el favorable podrías reducir la vacancia al 2 % y el mantenimiento anual; en el adverso, prueba un mes completo sin alquiler, una reparación de 2.500 € y una renta un 5 % inferior. No se trata de predecir, sino de medir si la inversión sigue siendo soportable.

Calcula el alquiler de equilibrio: gastos operativos + deuda anual, dividido entre los meses efectivamente cobrados. En nuestro caso, sin separar gastos variables, la operación necesita aproximadamente 11.178,96 € anuales para no consumir caja: 3.930 € de gastos distintos de la vacancia más 7.248,96 € de deuda. Si se cobran 11,4 meses, el alquiler de equilibrio ronda 980,61 € mensuales. Este contraste avisa de que la renta prevista de 950 € deja un margen muy pequeño.

También prueba una derrama, una subida del seguro, mayor rotación de inquilinos y el coste de comercialización. Si el préstamo es variable, recalcula la cuota con tipos superiores. Para no rehacer cada fórmula manualmente, la calculadora de Ladrillo Claro ordena rentabilidad, flujo de caja y escenarios dejando visibles los supuestos.

Errores frecuentes al calcular la rentabilidad

El primer error es usar el alquiler anunciado como si estuviera garantizado. Contrástalo con inmuebles realmente comparables y ajusta por estado, superficie, ascensor, planta, eficiencia, mobiliario y duración contractual. Los precios anunciados no equivalen necesariamente a rentas firmadas.

El segundo es omitir gastos irregulares porque no aparecen todos los meses. Una inversión de diez o veinte años tendrá reparaciones, reposiciones y periodos de rotación. El tercero es restar toda la cuota hipotecaria para calcular rentabilidad neta del inmueble: esa cuota mezcla intereses —coste financiero— y devolución de principal —reducción de deuda—. Para comparar activos usa el resultado operativo; para conocer liquidez, usa el flujo de caja.

El cuarto error es incluir una revalorización futura como si fuera ingreso anual seguro. La posible subida de precio solo se materializa al vender y entonces aparecen costes e impuestos. Puedes crear un escenario de salida, pero debe estar separado de la rentabilidad por alquiler y mostrar el plazo y la tasa supuesta.

Conclusión: cuatro cifras para decidir con criterio

Antes de comprar, exige cuatro resultados: rentabilidad bruta sobre coste total, rentabilidad neta operativa, flujo de caja después de deuda y cash-on-cash sobre el dinero aportado. En el ejemplo son 5,63 %, 3,97 %, 791,04 € anuales y 1,03 %, respectivamente. Cada cifra responde a una pregunta distinta.

Conserva además un escenario adverso y una lista de datos pendientes de comprobar. Un decimal no convierte una estimación en certeza: la calidad del resultado depende del alquiler realmente alcanzable, de los gastos completos y de la disciplina al separar rentabilidad, financiación, fiscalidad y posible revalorización.